近两年，房地产市场深度调整，城市间销售分化加剧，头部房企纷纷聚焦一、二线城市，其中，北京市场凭借多年来稳定的销售规模和市场潜力成为企业必争之地。
在经历了去年拿地收缩后，今年招商蛇口加大在北京“补仓”力度，年初至今先后在亦庄、通州八里桥斩获两宗地块，对于近期挂牌一宗通州宅地也公布了招标计划。同时，其还参与了今年3月份海淀树村地块的竞夺，与中海地产鏖战265轮。
《中国经营报》记者了解到，截至去年年底，招商蛇口在北京布局有璀璨公元、璀璨时代、招商玺、元玺等17个项目。今年，其在通州、亦庄等区域陆续推出新盘，项目后续去化情况备受瞩目。
亦庄再推新盘
近日，招商蛇口正在为其在亦庄的首个“好房子”项目招商序开盘紧张筹备。
据了解，今年1月20日，招商蛇口旗下北京招晨房地产开发有限公司以34.8亿元底价摘得北京经济技术开发区亦庄新城0202街区YZ00-0202-X24地块（以下简称“X24地块”），成交楼面价约4.04万元/平方米。
X24R2地块在出让文件中明确提出要打造“亦庄好房子”模式，鼓励居住用地设置面积不超过1000平方米的首层架空空间。这也是继龙湖·观萃和金茂·璞逸丰宜项目之后，北京第三个有架空层的项目，同时也是亦庄首个有架空层的项目。
地块用地面积3.09万平方米，容积率2.5，总建面10.83万平方米，其中地上7.85万平方米，规划13栋7～18层住宅楼。
据了解，X24地块是招商蛇口近几年在北京亦庄获取的第三个项目。早在2019年11月13日，招商蛇口以42.8亿元竞得北京经济技术开发区路东区E9R3、E9R4地块，溢价率0.5%，折合楼面价27936元/平方米。随后，其与招商证券投资有限公司共同开发，招商蛇口持有项目50%权益。地块后开发为限竞房招商·臻珑府，限销售均价52695元/平方米，最高销售单价不超过57965元/平方米。
之后，2023年6月份，招商蛇口以33.005亿元价格在与通州接壤的台湖板块拿下一宗宅地，项目后定名为招商璀璨时代，于同年8月取得预售许可证，共规划住宅834套，指导价5.8万元/平方米。招商蛇口持有80%权益，目前已网签467套，网签均价56434元/平方米。
据了解，招商序项目向南约700米处就是招商蛇口目前在售新盘项目——招商玺。该项目地块是在2023年6月由中皋置业以摇号方式竞得启泰网，总价款79.12亿元，期房销售指导价为7.7万元/平方米，现房销售指导价7.9万元/平方米。
拿地后，中皋置业与招商蛇口合作，由招商蛇口操盘，项目定位高端改善型需求，产品为面积段在143～226平方米的高端住宅，总计972套房源，开盘至今，目前网签304套，网签均价为7.7万元/平方米。
而即将入市的X24地块项目，则在产品定位上与招商玺进行差异化竞争。
在拿地之后的第二天，招商蛇口即发布X24地块的总平面设计图。3月16日，项目案名公布，定名招商序。
据项目销售人员介绍，招商序的户型为91至165平方米的三至四居，主力户型为108平方米三居和127平方米四居。
在户型设计上，所有的户型南向均为内嵌式阳台，北向的设备平台变为了室内面积。此外，所有的边户还设计了飘窗。
以项目最小的91平方米户型为例，南向内嵌阳台6.2平方米赠送一半面积，飘窗6.1平方米全部赠送，北向设备平台6.2平方米全部赠送。这样一来，其总赠送面积达到了15.4平方米，实际使用率高达96.5%。同样地，项目108、127、165平方米户型的实际使用率分别高达95.43%、92.8%、93.64%。
招商蛇口北京相关负责人告诉记者，招商序的客群以亦庄为主，辐射朝阳、丰台、大兴，也有一部分客群来自海淀、西城，既包含有一定经济实力的首套置业群体，也有不少改善型客群。
据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，这种差异化营销，可以满足板块内不同预算的置业需求，也能以此提高在板块内的综合竞争力。
深耕北京市场
除了亦庄的招商序项目外，招商蛇口今年3月份时，已率先在通州推出了区域内首个“好房子”项目——招商云璟揽阅。
去年10月23日启泰网，招商蛇口以底价9.92亿元在通州梨园片区摘得一宅地，楼面价28584元/平方米，销售指导价6.2万元/平方米。拿地之后不足一个月，招商蛇口便公布了地块规划设计方案，项目于今年2月中旬开始排卡，3月初正式开盘。
据置业顾问介绍，项目共12栋楼367户，涵盖79～128平方米的二至四居。项目外立面为石材+铝板材质，边户做了270度采光，室内客厅几乎都为落地窗。
在得房率上，每个户型都赠送开敞阳台和设备平台，除79平方米户型外，其余三个户型还赠送飘窗。置业顾问以89平方米的三居室为例向记者介绍，南侧内嵌阳台赠送一半面积，北侧设备平台全赠送，赠送面积约11.43平方米，得房率在90%左右。
该项目开盘首推230套房源，认购11.46亿元，成交均价5.89万元/平方米，去化率高达90.43%。目前，该项目网签133套，网签均价为5.9万元/平方米。
据了解，招商蛇口于2023年加大在京拿地力度。当年，公司累计在全国获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，权益地价867亿元，在北、上、广、深的投资额占公司全部投资额的51%。在北京市场上，其耗资百亿元，获取多个项目。
据克而瑞统计，2023年，招商蛇口在北京取得106.4亿元权益销售额，排名第十位；全口径销售额160.81亿元，排名第八位。
去年2月，招商蛇口北京公司原总经理吕传来升任华北区域总经理。据悉，吕传来曾经在长三角区域履职多年，在招商蛇口现任董事长蒋铁峰担任华东区域总时，曾担任后者的助理。
吕传来上任之后，招商蛇口2024年放缓了在北京拿地步伐，仅获取上述招商云璟揽阅一个项目。
与此同时，公司加大在京项目去化，去年清明节假期期间，其在通州的璀璨公元推出“买一送一”促销活动还曾引发市场关注。
2024年，招商蛇口在北京实现92.49亿元权益销售额，排名第八位；实现150.68亿元全口径销售额，排名第七位。
根据招商蛇口近期发布的财报，2024年，招商蛇口在北京有璀璨公元、璀璨时代、招商玺、元玺等17个项目。
这些项目多位于北京南城区域。据业内人士介绍，在北京新房市场尚未企稳的当下，购房客群向核心区域集中，南城新房项目因为位置、配套等多重因素，大多面临着去化考验。
根据中指研究院发布的数据，今年一季度，招商蛇口在北京的全口径销售额为48.6亿元，排名第六；权益销售额34.5亿元，排名第七。
招商蛇口北京相关负责人表示，公司今年一季度在北京市场取得了四个区域网签销冠，其中元玺在石景山区域拿下网签三冠王，招商臻园取得丰台区网签销冠，招商玺在大兴区取得网签销冠的成绩，通州璀璨公元和云璟揽阅位列区域网签榜前两名，璀璨公元更是一季度网签三冠王。
其表示，在改善型产品主导市场的当下，招商蛇口更注重用产品和服务获得购房者认可，几乎每个项目都配置了会所，用于业主的日常生活服务。尽管市场竞争激烈，但公司不会在价格上作出让步。
加大“补仓”力度
自去年四季度以来，在一系列政策刺激下，核心一、二线城市销售端开始企稳。头部房企加大在核心城市拿地力度。
在经历了去年收缩拿地规模后，招商蛇口今年也加大“补仓”力度。在北京市场，今年3月18日北京海淀树村地块的争夺中，招商蛇口与中海地产博弈到最后，历经近3个小时、265轮竞拍，但该地块最终由中海地产以75.02亿元竞得该宗地，溢价率27.93%，楼面价约10.23万元/平方米，刷新北京单价“地王”。
今年4月8日，通州区八里桥FZX-0401-6044、6049地块迎来出让，吸引招商蛇口、中国金茂+东亚新华、绿城中国、中海地产等几家房企竞拍。最终经过155轮举牌后，招商蛇口以27.082亿元竞得，溢价率16.28%，成交楼面价约3.12万元/平方米。
在八里桥地块出让之前，招商蛇口便展示了必须拿下的决心。公开信息显示，今年3月初，招商蛇口旗下北京招胜房地产开发有限公司针对通州八里桥地块曾发布项目总承包和监理的招标计划。
该地块正南方向紧邻通惠河，出让公告中特别提到，滨水一侧需采用退台式建筑布局，以形成良好的滨河景观界面。据张凯介绍，地块周边近两年未有新地块推出，在土地供应断档、存量项目快速消化和本项目房地价差充裕的背景下，此次地块入市将有效填补区域改善型住房缺口。
此外，今年3月27日，通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6007地块正式挂牌，起始价6.36亿元，地块与云璟揽阅项目相邻。而在其挂牌之前，招商蛇口和中铁建地产就已先后公开了对其的招标计划。云璟揽阅热销在前，招商蛇口拿地意图强烈。
招商蛇口北京相关负责人表示，公司今年在北京销售目标是冲击市场前三名启泰网，与之相对应的是增加土储规模，但是因为北京土拍市场的不确定性，公司会理性评估每一块土地，不会盲目扩张。
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